住宅ローン保証料は一括払い?分割払い?借換時に戻ってくるの?

住宅購入

住宅ローン保証料は一括払い?分割払い?借換時に戻ってくるの?

(最終更新日:2019年02月01日)

住宅ローンを借りる際、「保証料」がかかるのはご存知ですか?
保証料の支払い方には外枠方式(一括払い)・内枠方式(金利上乗せ分割払い)があり、それによって支払額も変わってきます。
また、借り換え時に戻ってくる場合もあれば戻ってこない場合もあります。
よくよく確認して進めたい「住宅ローンの保証料」のこと、詳しくお伝えします。

住宅ローンの保証料

住宅ローンを借りる時には多くの場合、保証会社をつけることになり、保証料を支払うことになります。

保証会社をつけることで、住宅ローン返済が不能となってしまった場合に、保証会社が代わりに銀行への支払いを済ませます。

しかし、債権者が銀行から保証会社に移るだけで、住宅ローンが消えてなくなるわけではありません。

しかも、当初の住宅ローン契約についていた各種特典や団体信用生命保険なども失効してしまいます。

つまり、あくまでも銀行が貸し倒れリスクを回避するための保証ということになります。

 

 

 

保証料とは

保証料とは住宅ローンの借入れにあたって、保証会社の保証(機関保証)を受ける対価として支払うものです。

一般に、保証料は、借入額、借入期間、返済方法などによって異なります。

借入額が大きく、借入期間が長ければ、その分保証料は高くなります。

 

多くの金融機関は機関保証が必須で、保証料がかかりますが、一部の銀行では保証料が不要というところもあります。

 

保証料の払い方は2つ

保証料の支払方法には2つあり、どちらかを選んで支払うことができます。

 

一括で払う、外枠方式(そとわくほうしき)

購入費用として借入額の一定割合(銀行によって異なる)を、住宅ローンの借り入れ時に保証会社へ現金一括で支払う方法です。

例えば、借入額が3,000万円で保証料の割合が2%だった場合、保証料は61万8,300円となります。

 

金利上乗せして分割で払う、内枠方式(うちわくほうしき)

「毎月いくら支払う」という方式ではなく、借り入れ金利に+0.2%(銀行によって異なる)の上乗せするというものです。

借入のとき(お家の購入時)に、自己資金が少ない場合や、将来に備えて手元に現金を残したい場合に選択するケースが多いです。

例えば、借入額が3,000万円、借入期間35年、変動金利で当初金利が1%だった場合、

月々返済額(金利1%)⇒84,685円

月々返済額(金利1.2%)⇒87,510円

差額の2,825円が月々の保証料となります。

 

 

外枠方式・内枠方式の比較

上記の例をもとに、外枠方式(一括払い)・内枠方式(金利上乗せ分割払い)を比較してみましょう。

・外枠方式(一括払い)

保証料は61万8,300円でした。

 

・内枠方式(金利上乗せ分割払い)

変動金利なので将来の金利はわかりませんが、仮に1%が35年間ずっと続くとすると、

保証料の総額は1,186,500円=2,825円×12か月×35年

となります。

 

将来の金利は予測ができませんが、借入時に一括で払う方が支払総額は安くなる傾向が多いようです。

 

 

借り換え時に保証料は戻ってくる?

また、将来借り換えをする可能性も考慮して、借り換え時の保証料の扱いについても確認しておきましょう。

借り換えの際には保証料が戻ってくる場合もあります。

 

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